Blog

Gwałtowny rozwój e-commerce i zmieniające się oczekiwania konsumentów dynamicznie przekształcają rynek nieruchomości magazynowych. Jeszcze niedawno standardem były ogromne centra logistyczne ulokowane za miastem, często tuż przy autostradach i obwodnicach. Dziś jednak coraz większą rolę odgrywa magazyn miejski – mniejszy obiekt położony bliżej centrum i klientów. W efekcie obserwujemy wyraźny zwrot w preferencjach firm szukających powierzchni magazynowej.

Gwałtowny rozwój e-commerce i zmieniające się oczekiwania konsumentów dynamicznie przekształcają rynek nieruchomości magazynowych. Jeszcze niedawno standardem były ogromne centra logistyczne ulokowane za miastem, często tuż przy autostradach i obwodnicach. Dziś jednak coraz większą rolę odgrywa magazyn miejski – mniejszy obiekt położony bliżej centrum i klientów. W efekcie obserwujemy wyraźny zwrot w preferencjach firm szukających powierzchni magazynowej.

Magazyn miejski a magazyn za obwodnicą – podstawowe różnice

Magazyn miejski to stosunkowo niewielki obiekt magazynowy zlokalizowany w obrębie miasta lub na jego bliskich przedmieściach. Takie magazyny często zajmują powierzchnię od kilkuset do kilku tysięcy metrów kwadratowych, co znacznie odróżnia je od podmiejskich hal wielkopowierzchniowych. Ich główną cechą jest bliskość do klienta – znajdują się blisko centrów miast, dzielnic handlowych lub gęsto zaludnionych obszarów. Dzięki temu firmy korzystające z takich magazynów mogą szybko dostarczać towary na terenie miasta, często nawet tego samego dnia.

Magazyny miejskie są projektowane z myślą o obsłudze logistyki ostatniej mili. Oznacza to, że służą do końcowego etapu dostaw – od lokalnego magazynu do klienta finalnego. Cechują się zwykle mniejszą wysokością składowania i ograniczoną powierzchnią, ale oferują dogodny dojazd dla mniejszych samochodów dostawczych czy nawet rowerów cargo. Czasem mieszczą się w zaadaptowanych starszych halach przemysłowych blisko centrum, a innym razem są to nowoczesne magazyny typu Small Business Unit (SBU), powstające na obrzeżach dzielnic miejskich. Ich wspólnym mianownikiem jest jednak lokalizacja zapewniająca szybki dostęp do odbiorców na terenie miasta.

Magazyny miejskie są często wykorzystywane przez firmy kurierskie, sklepy spożywcze z dostawą online oraz sprzedawców detalicznych pragnących szybko zaopatrywać swoje miejskie filie. Czasami taki magazyn łączy funkcje centrum dystrybucyjnego z punktem obsługi klienta – na przykład wydzieloną strefą odbioru osobistego zamówień internetowych (model "click & collect"). To sprawia, że magazyn w mieście może pełnić zarówno rolę zaplecza logistycznego, jak i dodatkowego punktu kontaktu z klientem.

"Gigant" za obwodnicą – duże centra logistyczne poza miastem

Określenie "gigant za obwodnicą" odnosi się do dużych hal magazynowych zlokalizowanych poza granicami miasta, często w pobliżu węzłów autostradowych lub głównych dróg tranzytowych. Są to magazyny wielkopowierzchniowe, których powierzchnia liczona jest nieraz w dziesiątkach, a nawet setkach tysięcy metrów kwadratowych. Takie centra logistyczne stanowią element dużych parków magazynowych i są przystosowane do obsługi tirów oraz dużych wolumenów towarów.

W Polsce powstało wiele takich ogromnych magazynów – centra dystrybucyjne globalnych firm e-commerce czy sieci handlowych nieraz przekraczają nawet 100 tys. m² powierzchni. Przykładem są hale magazynowe Amazon zlokalizowane pod Poznaniem i Wrocławiem, które należą do największych obiektów logistycznych w kraju.

Wielkie magazyny za miastem pełnią rolę centralnych hubów dystrybucyjnych. Firmy wykorzystują je do przechowywania bardzo dużych zapasów oraz do obsługi dystrybucji na szeroką skalę – często na cały region kraju lub nawet kilka państw. Standardem są tu wysokie na kilkanaście metrów hale z rzędami regałów wysokiego składowania, dziesiątkami doków załadunkowych i rozbudowanymi placami manewrowymi dla ciężarówek. Tego typu magazyny są zazwyczaj nowoczesne, wyposażone w zaawansowane systemy zarządzania zapasami, automatyczne taśmy transportujące, a nawet roboty kompletujące zamówienia. Lokalizacja poza miastem zapewnia im dogodny dojazd dla ciężkiego transportu oraz niższe koszty działki i budowy, co pozwala na stworzenie ogromnej przestrzeni magazynowej w relatywnie przystępnej cenie.

Co wpływa na popyt na magazyny miejskie i podmiejskie?

Nie da się ukryć, że jednym z głównych motorów zmian na rynku magazynowym jest boom e-commerce. Wzrost handlu internetowego w ostatnich latach spowodował lawinowy wzrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe. Sklepy online i platformy sprzedażowe potrzebują przestrzeni do przechowywania towarów, obsługi zamówień i szybkiej wysyłki do klientów. Początkowo większość firm e-commerce inwestowała w ogromne magazyny centralne (typowe centra logistyczne poza miastem), skąd wysyłano paczki na cały kraj. Jednak wraz ze wzrostem konkurencji i wymagań konsumentów dotyczących szybkiej dostawy, model logistyczny zaczął się zmieniać. Warto dodać, że w szczytowym okresie pandemii COVID-19 tempo rozwoju handlu online jeszcze przyspieszyło, co zmusiło wiele firm do gwałtownego powiększenia zaplecza magazynowego. Przedsiębiorstwa kurierskie i logistyczne notowały dwucyfrowe wzrosty liczby przesyłek, a to bezpośrednio przełożyło się na potrzebę tworzenia nowych magazynów – zarówno tych ogromnych centralnych, jak i całej sieci mniejszych obiektów bliżej odbiorców.

Obecnie wiele firm dąży do skrócenia czasu dostawy do minimum. Klienci oczekują dostarczenia produktu nawet w ciągu 24 godzin od zakupu, a w dużych miastach coraz częściej standardem staje się dostawa tego samego dnia. Aby sprostać tym oczekiwaniom, przedsiębiorstwa musiały zbliżyć magazyny do odbiorców. Stąd rosnące zainteresowanie miejskimi magazynami, które pozwalają na realizację zamówień zlokalizowanych w obrębie aglomeracji znacznie szybciej niż z oddalonego o dziesiątki kilometrów centrum dystrybucyjnego.

Znaczenie logistyki ostatniej mili

Kolejnym czynnikiem związanym z boomem e-commerce jest rosnąca waga logistyki ostatniej mili. Ten ostatni etap dostawy, od magazynu do drzwi klienta, jest często najwolniejszy, najdroższy i najbardziej skomplikowany. Dostarczanie setek paczek po ciasnych ulicach miejskich, przy ograniczeniach ruchu i braku miejsc parkingowych, stanowi duże wyzwanie logistyczne. Posiadanie magazynu w mieście znacznie ułatwia ten proces – paczki mogą być sortowane i ładowane na dostawcze vany już w granicach miasta, a trasy do klientów są krótsze i bardziej przewidywalne.

Magazyny miejskie często pełnią funkcję lokalnych hubów przeładunkowych dla firm kurierskich i spożywczych dostaw – stąd drobne przesyłki są rozwożone bezpośrednio do klientów. Dzięki temu firmy mogą organizować więcej niż jedną turę dostaw dziennie, szybko reagować na bieżące zamówienia oraz redukować koszt ostatniej mili (np. mniejsze zużycie paliwa i efektywniejsze trasy). Z perspektywy klienta przekłada się to na szybsze i bardziej niezawodne dostawy, a dla firm – na przewagę konkurencyjną na wymagającym rynku.

Dążąc do dalszej poprawy tego etapu dostaw, firmy wdrażają koncept dark store – niewielkich miejskich magazynów ulokowanych np. w pustych lokalach handlowych. Dark store (dosłownie: "ciemny sklep") to miejsce, które nie obsługuje bezpośrednio klientów, lecz służy wyłącznie do kompletowania i wydawania zamówień internetowych w danej dzielnicy. Takie mikro-magazyny są szczególnie popularne w branży spożywczej i Q-commerce (szybkie dostawy zakupów codziennych), ponieważ pozwalają skrócić dystans do klienta do minimum i przyspieszyć realizację zamówienia jeszcze bardziej.

Dostępność gruntów i koszty operacyjne

Nie bez znaczenia są także czynniki związane z dostępnością terenów pod zabudowę oraz kosztami. Duże magazyny poza miastem historycznie były jedyną opcją, jeśli firma potrzebowała tysięcy metrów kwadratowych powierzchni. W miastach trudno znaleźć tak rozległe działki pod inwestycje magazynowe, a jeśli już są, ich cena bywa zaporowa. Dlatego też przez wiele lat deweloperzy skupiali się na parkach logistycznych poza granicami miast – tam, gdzie grunt był tani i dostępny, a plany zagospodarowania przestrzennego sprzyjały obiektom przemysłowym.

Obecnie sytuacja ulega zmianie. Firmy są gotowe płacić wyższy czynsz za magazyn bliżej miasta, o ile przekłada się to na niższe koszty transportu i szybszą obsługę klienta. W efekcie stawki czynszów za powierzchnie magazynowe w granicach miasta mogą być wyższe niż w odległym parku logistycznym, ale w wielu przypadkach firmy i tak na tym korzystają (oszczędzając czas i paliwo). Dodatkowo, braki dużych terenów sprawiają, że rozwija się trend adaptowania istniejących budynków lub budowy piętrowych magazynów miejskich. To pozwala zwiększyć podaż miejskich przestrzeni magazynowych pomimo ograniczonego miejsca. Natomiast w przypadku gigantów za obwodnicą, wciąż atutem pozostaje względna dostępność gruntów i możliwość ekspansji – deweloper może tam stawiać kolejne hale w ramach jednego parku logistycznego, spełniając rosnący popyt sektora e-commerce i tradycyjnego przemysłu.

Co istotne, wiele firm łączy oba omawiane podejścia w swojej strategii logistyki. Przykładowo sprzedawca internetowy może utrzymywać główny magazyn centralny za miastem, gdzie składowany jest cały asortyment i obsługiwane są wysyłki na dalekie odległości, a jednocześnie posiadać kilka magazynów miejskich w różnych aglomeracjach do realizacji ekspresowych dostaw lokalnych. Takie połączenie pozwala czerpać korzyści z obu rodzajów nieruchomości – duży magazyn zapewnia ekonomię skali i niskie koszty jednostkowe, podczas gdy sieć miejskich magazynów gwarantuje szybkość i elastyczność dostaw ostatniej mili.

Zalety i wady magazynów miejskich i podmiejskich

Każde z tych rozwiązań ma swoje mocne i słabe strony. Poniżej przedstawiamy główne zalety oraz ograniczenia zarówno magazynów ulokowanych blisko centrum miasta, jak i tych znajdujących się za obwodnicą.

Zalety i wady magazynów miejskich

Zalety magazynów miejskich:

• Błyskawiczna dostawa do klientów na terenie miasta – bliskość odbiorców pozwala skrócić czas dostawy do minimum.
• Możliwość realizacji wielu tur dostaw w ciągu dnia – krótkie dystanse umożliwiają np. poranne i popołudniowe rozwożenie towaru.
• Niższe koszty transportu na ostatnim etapie – mniejsza odległość oznacza mniej przejechanych kilometrów i oszczędności na paliwie oraz czasie pracy kierowców.
• Lepsza dostępność pracowników – magazyn w mieście łatwiej obsadzić załogą, ponieważ pracownicy mają dogodny dojazd komunikacją miejską lub krótszy czas dojazdu samochodem.
• Bliskość rynku zbytu i sklepów stacjonarnych – firmy dystrybuujące towary do lokalnych sklepów mogą szybciej uzupełniać ich zaopatrzenie.

Wady (ograniczenia) magazynów miejskich:

• Wyższe koszty najmu i wartości gruntów – za lokalizację w mieście płaci się więcej niż za podobną powierzchnię poza miastem.
• Ograniczona powierzchnia składowa – mniejsze magazyny mieszczą mniej towaru, co wymusza częstsze uzupełnianie zapasów lub utrzymywanie dodatkowego magazynu głównego.
• Brak możliwości łatwej ekspansji – ciasna miejska zabudowa oznacza, że rozbudowa obiektu często nie jest możliwa; gdy firma się rozwija, może zajść potrzeba zmiany lokalizacji na większą.
• Trudniejsza logistyka dla dużych pojazdów – w centrum miasta ciężarówki mogą mieć problem z dojazdem, obowiązują też często ograniczenia tonażowe czy zakazy wjazdu dla TIR-ów w dzień.
• Potencjalne ograniczenia czasowe – w niektórych lokalizacjach miejskich obowiązują limity godzin załadunku i rozładunku (np. zakaz nocnych dostaw ze względu na hałas), co może utrudniać pracę całodobowego magazynu.

Zalety i wady dużych magazynów za miastem

Zalety magazynów podmiejskich (za obwodnicą):

• Ogromna powierzchnia – możliwość składowania bardzo dużych ilości towaru w jednym miejscu, bez potrzeby dzielenia zapasów na wiele lokalizacji.
• Skala i efektywność operacji – duży magazyn centralny umożliwia konsolidację działań logistycznych, co często przekłada się na niższy koszt obsługi jednej palety towaru (efekt skali).
• Niższy czynsz za metr kwadratowy – poza miastem stawki najmu są zdecydowanie niższe, więc za tę samą cenę firma może wynająć znacznie większą halę niż w granicach miasta.
• Nowoczesna infrastruktura – większość dużych centrów logistycznych to obiekty budowane w ostatnich latach, spełniające najwyższe standardy (wysokie składowanie, energooszczędne oświetlenie LED, zaawansowane systemy bezpieczeństwa, opcje automatyzacji itp.).
• Dogodny dostęp dla transportu ciężkiego – hale poza miastem są usytuowane przy głównych trasach, co ułatwia dojazd ciężarówek i eliminuje problemy z miejskimi korkami czy ograniczeniami drogowymi.

Wady (ograniczenia) magazynów podmiejskich:

• Oddalenie od klienta końcowego – wydłuża czas dostawy do klientów w mieście; często nie da się stamtąd zrealizować dostawy tego samego dnia.
• Wyższe koszty transportu ostatniej mili – konieczność pokonywania znacznych odległości do każdego klienta generuje większe koszty paliwa, utrzymania floty oraz czas pracy kierowców.
• Zależność od sieci drogowej – operacje logistyczne są podatne na zakłócenia, jeśli dojdzie do korków, wypadków lub złych warunków pogodowych na trasach dojazdowych z magazynu do miasta.
• Trudności ze znalezieniem pracowników – magazyny w oddalonych strefach wymagają dojazdu, często pracodawcy muszą organizować transport dla załogi z miasta lub konkurować o pracowników z lokalnymi firmami w mniejszych miejscowościach.
• Mniej elastyczności przy nagłych skokach zapotrzebowania w mieście – opierając całą dystrybucję na jednym centrum poza miastem, trudniej szybko dostosować się do gwałtownego wzrostu zamówień z obszaru miejskiego (np. w sezonie świątecznym), bo przepustowość ostatniej mili jest ograniczona długim dystansem.

Trendy na rynku magazynowym – teraz i w przyszłości

W ostatnich latach obserwujemy wyraźny wzrost zainteresowania powierzchniami magazynowymi zlokalizowanymi bliżej centrów miast. Deweloperzy i inwestorzy zauważyli ten trend i coraz częściej podejmują się realizacji projektów typu urban logistics, czyli miejskich parków magazynowych. W dużych aglomeracjach powstają nowoczesne obiekty oferujące małe moduły magazynowe (np. 1000–2000 m²) dostosowane do potrzeb najemców obsługujących miasto. Przykładem mogą być parki logistyczne o nazwach nawiązujących do miast, lokalizowane tuż przy ich granicach, skąd w kilkanaście minut można dotrzeć do centrum. Firmy kurierskie, spożywcze sklepy internetowe czy dostawcy żywności chętnie wynajmują takie obiekty, bo pozwalają im one być bliżej klienta i skrócić czas realizacji usługi. Zapotrzebowanie na takie obiekty jest bardzo wysokie – wiele nowych magazynów miejskich znajduje najemców już na etapie budowy, a współczynnik pustostanów dla małych modułów magazynowych w obszarach miejskich należy do najniższych na rynku.

Trendem jest również rewitalizacja starszych obiektów przemysłowych w miastach i przekształcanie ich w magazyny lub centra przeładunkowe. Dzięki temu niewykorzystane dotąd nieruchomości zyskują drugie życie jako powierzchnie magazynowe. W miarę jak grunty w miastach są coraz droższe, taka adaptacja istniejących budynków staje się atrakcyjną alternatywą dla budowy od podstaw. Patrząc w przyszłość, możemy się spodziewać także pojawienia się magazynów wielopoziomowych w największych metropoliach – czyli budynków, gdzie przestrzeń magazynowa rozciąga się na dwóch lub więcej kondygnacjach, co maksymalnie wykorzystuje drogi, miejski grunt.

Przyszłość dużych centrów logistycznych

Czy rozwój magazynów miejskich oznacza zmierzch ogromnych hal za miastem? Wcale nie. Duże centra logistyczne nadal będą odgrywać rolę filaru łańcucha dostaw. Pełnią funkcję magazynów centralnych, do których spływają towary z fabryk i portów, by później być rozdzielone do mniejszych magazynów lub bezpośrednio do sklepów. W przyszłości możemy jednak zauważyć pewne zmiany w sposobie ich funkcjonowania. Już dziś w tych obiektach wdraża się na szeroką skalę automatykę i robotyzację, aby zwiększyć wydajność i zminimalizować zależność od pracowników. Wielopoziomowe systemy składowania, roboty sortujące czy autonomiczne wózki AGV stają się coraz powszechniejsze w dużych magazynach.

Ponadto, zarówno w istniejących, jak i nowych kompleksach logistycznych, coraz większy nacisk kładziony jest na zrównoważony rozwój. Standardem staje się instalacja paneli słonecznych na dachach hal, energooszczędne oświetlenie LED, a także infrastruktura do ładowania elektrycznych samochodów dostawczych i ciężarowych. Zielone magazyny nie są już ciekawostką, lecz odpowiedzią na oczekiwania zarówno najemców, jak i społeczeństwa w zakresie redukcji śladu węglowego logistycznej działalności.

Możemy się też spodziewać, że nowe duże magazyny będą powstawać nieco dalej od największych miast, na terenach tańszych, ale dobrze skomunikowanych (np. przy nowych odcinkach autostrad czy w pobliżu planowanych węzłów kolejowych i centrów intermodalnych). Dzięki temu będą mogły dalej się rozrastać, nie konkurując bezpośrednio o przestrzeń z rozwijającą się tkanką miejską. Wiele firm logistycznych prawdopodobnie przyjmie model hybrydowy: główny magazyn centralny za obwodnicą, wspierany przez sieć mniejszych magazynów miejskich dla obsługi strategicznych obszarów dostaw. Taka strategia pozwala łączyć zalety obu rozwiązań i zapewniać zarówno wydajność, jak i szybkość reakcji na potrzeby klientów.

Magazyn miejski czy gigant za obwodnicą – co wybrać?

Kiedy warto postawić na magazyn miejski

• Gdy priorytetem jest szybka dostawa zamówień do klientów w obrębie miasta lub aglomeracji.
• Jeśli obsługujesz głównie rynek miejski (np. sklep internetowy z dostawą w mieście) i zależy Ci na natychmiastowej dostępności produktu dla odbiorców.
• Kiedy potrzebujesz stosunkowo niewielkiej powierzchni magazynowej i ważniejsza jest lokalizacja niż możliwość składowania ogromnych zapasów.
• Gdy prowadzisz działalność wymagającą częstego uzupełniania towaru w sklepach stacjonarnych na terenie miasta (magazyn miejski może służyć jako lokalny punkt zaopatrywania sklepów).
• Jeśli Twoja firma stawia na szybki serwis, dostawy tego samego dnia lub model biznesowy typu "zamów i odbierz w sklepie za godzinę" – blisko położony magazyn znacznie to ułatwi.

Kiedy lepiej sprawdzi się duży magazyn za miastem

• Gdy potrzebujesz bardzo dużej przestrzeni do magazynowania towaru i chcesz skonsolidować cały zapas w jednym miejscu (np. centralny magazyn dla całego kraju).
• Jeśli Twoja firma działa na skalę ogólnokrajową lub międzynarodową i wysyła produkty do różnych miast, a czas dostawy nie musi być natychmiastowy.
• Kiedy priorytetem jest obniżenie kosztów najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy – duży magazyn poza miastem zapewni niższą stawkę czynszu za m².
• Gdy obsługujesz głównie odbiorców spoza dużych miast lub zaopatrujesz sieć sklepów rozsianych po całym kraju, więc lokalizacja centralna jest dogodniejsza niż trzymanie zapasów w każdym mieście.
• Jeśli Twoja działalność wymaga obsługi dużych samochodów ciężarowych, częstych dostaw całotirowych z fabryk lub importu kontenerów – duże centrum logistyczne przy autostradzie będzie lepiej dostosowane do takich operacji.

Na dzisiejszym rynku wiele firm wykorzystuje oba rodzaje rozwiązań jednocześnie – duży magazyn centralny wspierany przez mniejsze magazyny miejskie. Ostateczny wybór zależy od specyfiki Twojego biznesu, skali działalności oraz oczekiwań Twoich klientów co do czasu dostawy. Warto przeanalizować koszty oraz korzyści każdego z rozwiązań. Analizując wybór, warto uwzględnić m.in. profil zamówień (liczbę, wielkość i częstotliwość dostaw), oczekiwany przez odbiorców czas realizacji zamówienia, koszty transportu na dłuższym dystansie oraz stawki najmu powierzchni. Takie kompleksowe podejście pozwoli obiektywnie ocenić, które rozwiązanie przyniesie więcej korzyści Twojej firmie.

Jeśli zastanawiasz się nad wyborem odpowiedniej powierzchni magazynowej, pomocne może być wsparcie ekspertów i dostęp do szerokiej bazy ofert. Na platformie OtoMagazyny.pl znajdziesz zarówno kompaktowe magazyny miejskie, jak i ogromne hale magazynowe w parkach logistycznych. Dzięki temu łatwo porównasz różne opcje i wybierzesz rozwiązanie dopasowane do potrzeb Twojej firmy.